こんにちは。かつおです。
今日は不動産業者へのアプローチの仕方を変えてみた話をしたいと思います。
不動産投資を始める方は「楽待」と「健美家」は必ず確認しておく必要があると思います。
ここまでの活動を考察してみる
不動産投資をはじめようと思ってから、ここまで色々と動いてみましたが、思い描いているような物件は見つかりません。
一旦、振り返ってみることにしました。
→低い利回り物件紹介
書籍を読んで、書籍の出版元の社長が経営する一棟アパート投資の会社へ相談
→不正融資の案内
CMを見て、大手不動産業者へ一棟アパート投資の会社へ相談
→新築区分の紹介
そうすると、私が陥っているある共通点が見えてきました。
いずれも、自社物件を販売するためのツールで誘導されて相談しているという点でした。
各種業者は「顧客を囲い込む」ために各種メディアを使って集客をしています。
そのため、結局の所「顧客ファースト」ではなく「売上ファースト」であるパターンが多いように思えました。
そのため別の方法はないかと、ここまで読んできた書籍を読み返してみます。
今振り返ってみると、当時は知識が圧倒的に足りておらず、業者が言うことを明らかにおかしいと判断するだけの経験がありませんでした。
そもそも広告媒体に乗せられて物件情報を事前に確認もせず、不動産業者へノコノコ相談にしにいくのは、業者にしてみたらかなりのカモネギ状態だったものと思われます。
でも、そんな知識や交渉技術を最初から身についている人はいませんし、書籍でいくら事前情報を得たとしても、実経験にまさるものはないのかなと思います。
現に、私も書籍に書いてあることは読み返さないと思い出せない事も多いですが、実際に活動したときの体験は鮮明に覚えており、5年前の話でも記憶をたどってブログに起こすこともできるぐらいです。
やはり、知識をつけることと行動することは両方同時に進めるべきなのかなと思います。
もう一度ここまで購入した書籍を読み返す
また原点に戻ってみます。
書籍を読み返してみると、「まずはアパート一棟買いなさい！」をはじめ、複数の書籍に同じサイトの紹介がありました。
そういえば、いままでサラッと読み飛ばしていたけど、複数の書籍に書いてあるということはやっぱり見ておいたほうがいいだろうと今更確認してみました。
そこにはリアルタイムに更新される「最新の物件情報」をはじめ、投資用不動産に特化した実際の物件情報やコラム。
数多くの投資家さんの体験記などがたくさん乗っていました。
なんでこのサイトをもっと早くみておかなかったんだろう、と思いました。
楽待や健美家で提案メールを登録する
私が考えるこれらのサイトのメリットは以下の通りです。
- 鮮度の高い物件情報が定期的に更新・UPされている。
物件情報をスクリーニングし、自分が欲しい物件ターゲットに合わせて検索ができる。
自分がターゲットにしている物件情報を登録することで通知を受けることができる。
数々の実力者の実体験やコラム、考え方を学ぶことができる。
これだけスマートに情報が集約されていて、かつ実際の物件検索ができるのは本当に素晴らしいと思います。
早速、提案メールの登録をしました。当時の条件は以下の通りでした。
- 一棟アパート/木造
- 3000万以内
- 利回り11％以上
- 一都三県
石原さんの書籍「まずは、アパート一棟買いなさい」では地方とありましたが、一棟目はできるだけ自分が直接物件に行ける範囲内で欲しいとおもいました。
一棟目が遠隔地になってしまうと、現地での客付けへの工夫、リフォームの実践、現地状況の確認などが希薄になってしまい、学びが少なくなってしまうと思ったからです。
貯金は300万程度しかありませんでしたので、フルローン前提でも頑張って3000万が限界かなということで上記の設定をし、毎日メールチェックをし始めることになります。
毎日「楽待」と「健美家」からメールが届くように
それぞれのサイトに自分が希望する物件の条件を入力すると毎日何件もメールが届くようになりました。
とにかく条件にあった物件が掲載されるとひたすらメールが届きます。
下記は最近の受信ボックスですが、楽待だけに絞るとこんな感じです。
かなり大量に届いているのが分かると思います。
上記は楽待に絞った到着メールの一覧ですが、健美家についても同じように毎日メールが届きました。
合わせて毎日30件～50件前後は着信していると思います。
まず私は、首都圏のみで「一棟アパート」が毎日これだけの件数売出しされていることにとても驚きました。
もっとすごく狭い世界だと思っていましたが、これだけ売りに出るということはそれだけ買う人もいるということなんだと思います。
そこで自分が始めようとしていることの大変さを改めて認識します。
これだけの競合がいるのであれば、やはり中途半端では絶対うまく行かないなと思いました。
メールチェックが通勤の日課になる
当時通勤時間（電車に乗っている時間）は毎日片道50分ほどありました。
メール設定をしてから、毎日メールチェックを行い一つ一つ物件を見ていくのを日課にしました。
※これは現在も毎日続けています。
当時はメール一個一個開いて、物件のスペックを確認していきました。
物件写真/立地/表面利回り/築年数/構造 などを1件1件見ていくのです。
最初は1件1件じっくりと見ていました。非常に根気のいる作業です。
毎朝の通勤はこの時間でほとんど使うことになります。
実際に楽待や健美家のサイトに物件を見にいくのは1日１～２件です。
この毎日のルーティンを繰り返すことにより、私の物件購入目線の精度は少しずつ上っていったと思います。
この作業で基礎体力を日々つけることで、真に自分が購入すべき物件が出てきた時にすぐに判断して買付が入れられるようになるのかなと思っています。
しかし、しばらくは物件をただひたすら眺めているだけでした。
はじめて無料の資料請求をしてみる
そうやって物件を見ているうちに、お、これはもしかしたらいいのかな。という物件が出てきました。
その物件のスペックは忘れましたが、出勤時に届いたメールを確認して、帰りの電車でも細かく物件をチェックしました。
そして、帰宅してからいつものシミュレーションシートに記載をして、これなら行けそうだと思いました。
そしてはじめて「楽待」で無料の資料請求を行ってみました。
資料請求ボタンを押すと「物件の見学がしたい」「詳細資料がほしい」「購入の相談がしたい」などのチェックボックスがありました。
一旦「詳細資料がほしい」をクリックして送信します。
そしたら早速翌日に販売元の不動産業者からメールが届きました。
資料については添付のものをご確認ください。
なお、現時点で買付が○件入っており、順番にご案内しております。
こんな感じのメールでした。
掲載から一晩たっただけで、こんなに買付が入るのか…。と思いました。
私は資料請求をしただけでこの物件については諦めました。
資力・属性など鑑みても、これらの猛者たちに太刀打ちできる気がしませんでした。
これにより、資料請求に関してはいちいち躊躇してはいけないことを学びます。
ちょっとでも目線に入る物件があれば、ガンガンと資料請求することになります。
資料請求すると大体もらえるもの
資料請求をすると、たいてい「マイソク」と「レントロール」が届きます。
やはりメールだけの情報だと判断材料は足りず、これらの資料を見て分かる事が多々ありました。
「レントロール」：当該不動産の現在の賃貸借情報を一覧にしたものです。
現在の設定家賃・空室状況・募集家賃・その他関連費用などが分かります。
「マイソク」は区分購入時からよく見ていたのですが、「レントロール」は一棟アパートの資料請求をしてはじめて目にするものでした。
「レントロール」を確認することで更に物件を見る角度が変わってくることになります。
一見利回りが高い物件のように見えても、レントロールを見てみると、周辺家賃が明らかに３万で募集されている地域なのに、２部屋入居５万円、残り４部屋も５万円で募集中。
なんてことがあります。
これでは新規の入居者を同額で募集するのに時間がかかってしまったり、募集家賃を下げなければいけなかったりします。
丁寧なレントロールだと、入居期間が書いてあるケースもあります。
これらも貴重な情報源です。
そして業者からも提案メールが届くように
資料請求をガンガン行い始めると、ある変化がおきました。
条件に合致しない物件でも不動産業者から私宛に直接営業メールが届くようになります。
これらの中には楽待には掲載されていない物件について、先行して直接問い合わせ実績のある顧客に先にメールで物件情報を流してくれる業者もありました。
資料請求を行うことでさらに不動産業者からの直接メールが増える様になり、日々メールチェックする量とスピードが上がり、私の目線はどんどんと鍛えられていくことになります。
つづく。
