【不動産投資の記録】２棟目の物件購入｜行動力の重要性

こんにちは。かつおです。

2棟目の物件を購入した時の話です。2棟目の購入は割とスムーズに出来ました。営業さんが優秀だったんだと思います。

自宅マンション売却により自己資金1000万を確保

自宅マンションの売却と中古戸建への引っ越しを完了した結果、自己資金がかなりたまりました。

自宅マンション売却価格3140万ーローン残債1700万＝1440万

各種諸費用や新居のリフォーム費用などで600万ほど使いましたが、元々の貯蓄額とあわせて1000万以上の種銭の確保が出来ました。

10年前に私が勢いで購入した「区分マンション」も大きく値崩れすることもなく、むしろ売却益まで発生させることが出来たので本当に良かったです。

とにもかくにも、これで次の物件を購入する準備は整いました。

1000万円あれば、頭金2割で5000万、3割で3000万程度の物件は購入できる基盤は出来たのでこのご時世でも物件確保出来る土俵に立てるようになったわけです。

物件検索に本腰を入れる｜不動産会社の面談会に参加

戸建引越し後２～３ヶ月して落ち着いた頃から物件検索活動に本腰を入れ始めました。

普段は楽待メールから届くメールに対して目線に入った物件に都度問い合わせし、レントロールやマイソクを確認する作業を繰り返しています。

そこに少しギアを入れて、不動産業者が提供する面談への参加、地元不動産業者への飛び込み営業、不動産会社への電話営業などを行いました。

そんな中で埼玉県内にある投資用物件を取り扱っている会社の個人面談があるとのことで早速予約して参加してみました。

もともとその個人面談会のコンセプトとしては「１棟目または２棟目」を購入する方向けに「紹介出来る銀行」があるので属性を確認するという趣旨でした。

実際に不動産会社へ訪問してみると、主任のAさんにご案内いただけましたが、私の場合は諸事情で今回業者が提案する銀行には「ハマらない」とのことでした。

しかし、営業担当の方とは話が合い、これからも継続的に物件を紹介頂けることになりました。

ここから、担当営業のAさんから定期的にメールを頂く事になります。

東武動物公園で担当営業さんから連絡

そんな中、家族で東武動物公園で遊んでいる際に一本の連絡がありました。担当営業さんからです。

いい物件が出ました。取り急ぎメール送りましたので確認頂けますか？とのことでした。

早速届いているメールをチェックしてみると、以下のスペックのマイソクが添付されていました。

融資先を探すも多額の頭金が必要となる

ここまで私は埼玉県に引っ越してきて地元の信金とは地道にお付き合いをしてきておりましたが、今回の物件は「柏」であるため、対象エリア外でした。

私の年収ベースですと現状の選択肢は「公庫」または「ノンバンク」。

公庫については期間10年のためおそらくキャッシュフローが期待出来ません。

そのため、ノンバンクである「三井住友L＆F」に相談してみる形で営業さんにお願いしました。

しかし現状の情勢ですと頭金3割が必要になってくるとのこと。

コロナの影響で現在のスタンダードになってしまっているそうでした。

3300万で頭金3割となるとそれだけでほぼ1000万かかってしまい、自己資金は1000万しかありませんので諸経費含めると購入出来ません。

そのため営業さんにお願いして以下交渉出来ないか確認しました。

・自己資金の関係から買付金額を3200万で交渉できないか？（売主様）
・物件の路線価などを交渉材料に物件の担保価値で頭金を減らせないか？（銀行）

上記の交渉をしていただき現在の手持ちキャッシュでなんとか購入する方向での調整をお願いしたのです。

何日か後に営業さんから連絡がありました。

売主さんには買付金額3200万での承諾を得られ、銀行からは頭金2.5割で審査できそうです！

すばらしい営業さんです。

この交渉により、物件価格3200万に対しての頭金25％分の800万と諸経費が約200～250万で1000万前後で収められる算段が付きました。

準備は整いました。

ついに２棟目の物件を入手

ここからはトントン拍子で進みます。

売主さんとの面通しも終わり、融資も無事承認を得られ、ようやく２棟目の物件を入手することが出来ました。

購入時点での物件のスペックは以下の通り。