こんにちは。かつおです。
今日は住宅ローンという最大の固定費について考察し始めたときのことを書きたいと思います。
なかなか貯まらない次の物件の種銭
1棟目の物件を購入して3年経過しても実際に増えたお金はそこまで多くはありませんでした。
収入を上げるためには、会社でまた頑張って成果を出して給与所得を増やすか、次の物件を購入して収入を増やすしかありません。
給与収入をガンガン上げるということは自分の努力では限界がありますので、やはり副業で上げていくしかありません。
しかしながら準備資金が貯まらないという状況でした。
ここでもう一度家計収支を見直してみることにしました。
毎月の固定費を見直してみる
物件からの収支については前回考察したとおり、空室対策と費用削減をブラッシュアップしていくほかありません。
そのため生活費自体に問題がないかもう一度確認してみることにしました。
住居費 ：120,000円（ローン85,000円/管理費・積立金・駐車場35,000円）
食費 ：70,000円
水道光熱費：25,000円
日用品 ：20,000円
車 ：10,000円
交際費 ：10,000円
その他 ：20,000円（趣味娯楽等各種雑費）
各費目についてそれぞれ着目してもう少し圧縮する事ができるかもしれませんが、私の毎月の出費の40％以上を締めている出費項目は「住居費」でした。
この毎月「固定費」として発生している「住居費」をなんとかしないと大幅な収支改善は見込めません。
毎月ひっそりと発生している「管理費・修繕積立金・駐車場」も結構な割合を締めています。
また、当時３LDKのマンションに住んでいたのですが、二人目の子供も生まれる予定があり、もう少し大きい間取りの家に引っ越したいとも考えていました。
それらを両立するための「引っ越し」を検討し始めることになります。
妻も引っ越しについてはしぶしぶ賛成してくれました。
近くにある大型ショッピングモールにも徒歩ですぐに行ける環境だったのでとても便利に生活はできていましたが、部屋を広くしたいという希望についてはふたりとも認識は一致していました。
まずは自宅の売却査定をしてみる
そもそも、引っ越しするにあたり、自宅は売却する必要があります。
まずは自宅の売却状況を調べてみたところ、自分の部屋と同様の間取りの部屋の売却価格は購入時の価格より高い状態でした。
あれ、購入時より高く売れそうだ。
早速、何件か不動産業者に売却査定を依頼しました。
すると、どの会社からも私が購入した当時の2900万円の価格と同額から300万程度高い2900万～3200万ほどの金額で査定が出てきました。
まさか、都心でもないのに購入時より高く売れるとは思ってもいませんでした。
もしこの金額で売却できた場合、現在の残債は1,700万程度まで減っていたため、諸々差し引いても1000万以上の手残りが発生することになります。
物件購入の種銭を集めるという条件があっという間に達成されることになります。
ますます引っ越しについての意欲が高くなってきました。
引越し先の物件の定義を決める
私が引っ越しする上の第一条件は「固定費の削減」でした。
なので、今より広い新築マンションなんか買おうものなら、更に出費が増えてしまいます。
そのため、以下の条件で探しました。
戸建
間取り：４LDK以上
場所：通勤時間1時間以内（バスは使用しない）
駐車場付き（できれば2台）
1500万以内で35年ローンが組むことができれば、4万円前後の月々の支払いに落とすことができます。
また、駐車場付きの戸建であれば、月々の積立金や管理費・駐車場代は発生しません。
そのため大幅に住居費を圧縮することができ、キャッシュフローが改善すると考えました。
実際に引っ越ししてから分かるのですが、戸建はそれなりのメンテナンス費用がかかります。
またこれは私だけかもしれませんが、戸建てに住むと色んな所をいじりたくなり、リフォーム費用が思ったより掛かってしまう可能性があります。
そのため月額の出費額が押されられたとしても必ずしもトータルのコストが下がっているというわけではない可能性がありますので注意が必要です。
この目標を達成するためにまずは船橋市内での上記条件での物件探しが始まります。
まずは地元船橋で探してみる
我々夫婦は船橋市をとっても気に入っており、基本的に移動はしたくありませんでした。
そのため、まずは船橋市で希望の物件がないかどうか探していました。
しかし、ほぼほぼ条件に合致する物件は出てくるのですが、どうしても船橋市内でもより奥地の物件になってしまうので通勤時間が1時間を超えてしまいます。
しかも始発とかならまだ許容できるのですが、電車だけで1時間超えるのは許容できませんでした。
「船橋市」の縛りを取って検索を始める
なかなか見つからなかったので、今度は「船橋市」を外して探してみました。
そうすると結構色々良さそうな物件は出てくるのですが、どうしても「通勤時間」をクリアする物件が出てきません。
やはり首都圏から1時間以内だと中古物件でも1500万以内の大きめの物件はなかなかないのかなと諦めかけていました。
すると、探しはじめてから2ヶ月ぐらい経った頃でしょうか、1件目に止まった物件がありました。
物件価格：1400万
戸建
間取り：5LDK（土地160㎡/建物120㎡）
場所：池袋まで40分
駐車場２台可能
旗竿地
市街化調整区域
スペック的には申し分ありませんが、立地からしても妙に安い。
よくよく見ると「市街化調整区域」と記載がありました。
市街化調整区域とは・・・
市街化調整区域ですが、基本的に「市街化を調整している区域」にあたるので、再建築が公に認められている地域ではありません。
そのため、再建築を行うには許可が必要になりますし、そのような地域であるがゆえに、売却時に売りにくいというデメリットがあります。
しかし、私の場合は下の娘がまだ0歳。
少なくとも娘が高校を出るまでは引っ越す予定はなく定住出来る場所を探していましたので、現時点で売却ありきで物件を探していませんでした。
月々のキャッシュフローを改善するという物件として「土地の資産性」を度外視すれば、私の条件としては完全にマッチしている物件でした。
またしても壁への挑戦
さて、あと乗り越えなければならない壁だけです。
そうです。妻です。
妻は船橋のららぽーとやイオンにすぐ行ける船橋市をとっても気に入っていました。
そのため「埼玉県川越市」に引っ越すという提案は流石に受け入れられない可能性が高かったのです。
恐る恐る聞いてみます。
「かつお」 ：埼玉県川越市にいい物件がでたんだけど・・・
「妻」 ：ええ～。川越市・・・？却下でしょ。
「かつお」 ：とりあえず物件見にいかない？
「妻」 ：・・・物件自体は広いし悪くないもんね。いいよ。
とりあえず、第一関門クリアです。
そして物件を内見してみました。
築26年ということもあり、物件自体は古い状態のものでしたが、最低限のリフォームを行えばきれいに蘇りそうだなという算段は立ちました。
また、妻とここの柱は取っちゃうかとか、リビングは一つにつないだほうがいいよね。とか色々話しました。
ベランダのウッドデッキは譲れない！とかキッチン・風呂・トイレは全とっかえ必須！とか条件のお約束をすることでなんとか、ご理解を頂くことができました。
そして色々と悩みましたが、保育園が徒歩3分の距離にあることも決め手となり、この物件に引っ越すことに決めたのです。
100万引きの1300万買付入れましたが、押し戻されて1350万の合意となりました。
さて、これで引っ越し先は決まったのですが、自宅売却と同時に進めていかなければなりません。
ここでまた問題にぶつかってしまうのでした。
つづく。
