こんにちは。かつおです。
今日は高額リフォームからようやく入居者が決まるまでについて書きたいと思います。
リフォーム後さらに空室は続く
最初に空室が発生してから6ヶ月で管理会社を変えました。
さらにそこから5ヶ月経過し50万円の高額リフォームも行いました。
高額リフォームは3月の繁忙期を狙い1月に完了させました。
なんとか客付けしたいと管理会社にも何度も訪問しました。
家賃設定も前回分析したとおり35,000円の設定に変更しました。
それでもまた3月が過ぎ4月に入ってしまいました。
まだ入居者がつかない！
もはや迷宮入りです。
管理会社を変えても、リフォームしても、家賃下げてもお客さんがつかないのです。
ついに入居希望者現る
そして時は過ぎ7月になりました。
もう客付けってなんだっけ？なにそれウマいの？ぐらいのメンタルになりかけていた頃でした。
不動産業者から入居希望の方がついにいらっしゃったとのことで連絡がありました。
おおよそ70歳、今年から無職で生活保護受給とのことでした。
高齢の方ですがいかがでしょうか？とのことでした。
1年半待っていた入居希望です。
高齢者の方ということで長期的目線でのリスクはあるかもしれません。
ここで住んでいただかないと次いつになるかわからないという思いがありました。
そのため、二つ返事ですぐにでも住んで頂くように手配するようお願いしました。
こうして1年半の空室期間を経てようやく満室に戻ることになりました。
長かったです・・・。
満室になるまでに実施した行動を振り返ってみる
空室期間中の機会損失も含んだ逸失利益は以下の通りです。
リフォーム費用＝50万円
AD（広告費）家賃3ヶ月分＝10万5000円
合計120万円
まじで痛いです。
今後の反省のため、今回の期間で満室になるまでに実際に行った行動を振り返ってみました。
（振り返るとここまでの記録に掲載していなかった事もやっていました）
管理会社を変える
管理会社を変えたのは空室出てから半年後でした。
管理会社を地元の業者に変えたのですが、結論1年間入居はありませんでした。
管理会社の優劣については正直事前情報だけではなかなか判断しづらい部分もあります。
少なくともこの選択は結果的に良い選択だったのかどうかは現在でも分かりません。
なお、現在もこの管理会社にお願いはしています。
課長直属の指示で対応してもらっていて一定のスピードで対応頂けるようになりました。
リフォームを実施する
50万円のリフォームをかけましたが、結局その後半年は埋まりませんでした。
また、結果的についたお客様は高齢の方でした。
室外洗濯機が室内に変わった事やインターフォンを変えたことが決め手になったとは考えにくいです。
結果的に高額のリフォームも今回は有効な手段とは言えなかったと思います。
広告費をかける
今回最終的に広告費（AD）は家賃3ヶ月分をかけていました。
広告費とは実際に成約した際に入居者を仲介した業者に対して支払う報酬になります。
入居者がつかない期間が続き、最終的に3ヶ月まで引き上げているので一定の効果はあったかもしれませんが、仲介業者からバンバン問い合わせが発生したわけではありませんでした。
家賃を下げる
退去時の42,000円から35,000円まで下げました。
それでも6ヶ月ほどはお客様は付きませんでした。
しかし家賃を下げなかったら更に入居者はついていなかったかもしれませんが、今回は生活保護受給者かつ同地域では40000円までは支給対象になるはずなので、今回の入居にはあまり影響はなかったと言えると思います。
物件近隣不動産業者にマイソク持ち込んでみる
実はこんな事もやってみていました。
大手から地元の零細不動産会社まで様々あたってみました。
話を聞いて頂き、マイソク受け取ってもらう業者もあったり、門前払いだったり様々でした。
結果的にマイソクを配った業者からの紹介ではありませんでしたので、これが効果が会ったかわからないです。
結論：やれることは何でもやってみるしかない
この経験で得た私の中での結論。
空室対策に答えはない。
先人たちの実績を参考にやれることをやる。これかな。と思いました。
そもそも今回物件選定時に「レントロール」を周辺家賃相場に引き直していなかった事が問題としては大きかったように思います。
いくら客付けしようにも、家賃設定がそもそも間違っていれば入居者をつけるのは難易度がさらに高くなります。
あとはおそらくですが現在依頼している管理会社がそこまで客付けが強くない会社だった可能性。
また物件自体の魅力が低い（擁壁の上、接道が階段、等）も考えられます。
私はこう考えるようにしました。
ここで得た経験は自分でしか体験できなかった事。
この経験を120万で買ったと思えばいい。
実際にここまでで私は物件購入から空室・客付けまでを一通り経験することができたので一回り成長できたことを実感していました。
つづく。
