【不動産投資の記録】まさかの融資非承認｜土壇場で融資先を開拓

こんにちは。かつおです。

引越先の物件選定から購入までの事を書きたいと思います。自宅の住宅ローンの融資付けが大変でした。

妻とのお約束でまあまあリフォーム

物件自体は1,350万という金額で入手出来る見込みは立っていましたが、妻に満足して頂けるリフォームを行う必要がありました。

ここはお約束の関係上、ガシガシコストカット出来ません・・・。

売買契約後にまさかの融資非承認

仲介業者からの説明は以下の通りでした。

・住宅ローンとリフォーム代含めて、物件価格1750万で融資申し込みをしていた。
・別の買付では1400万で買付が出ていたため、住宅金融支援機構からの物件価格に対しての指摘が入った。
・そのため今回融資を獲得するためにはリフォーム後の引き渡しが前提になる。
・その場合所有権移転前の工事について売主と合意が必要。（売主がリフォームした住宅を引き渡すというテイにする）

そもそも私は自宅売却のキャッシュの見込みがあったので、リフォーム代をローンに組み込む事は想定していませんでした。

しかし仲介業者が「リフォーム代を住宅費として組み込んでローン申請するのは一般的」との事でしたので、それを鵜呑みにして審査依頼してしまいました。

それが引っかかってしまったようです。

おそらくですが、以下の要素も絡んでいたと思われます。

・私が1棟アパートのオーナーだったこと。
・現在自宅に住みながらの「買い先行」の融資付けだったため、戸建てを投資物件と誤認された可能性。
・そもそも「市街化調整区域」の物件のため、資産価値が認められなかった可能性。
・「かぼちゃの馬車」事件以降の融資情勢の変化。

仲介業者に確認したところ、今からリフォームローンを除外した住宅価格のみでのローン審査への切り替えは困難とのこと。

丁度この時期、以下のようなニュースも世間を賑わせていました。コレの影響もあったと思います。

フラット35不正、継続調査49件で金額水増し等判明 | 最新不動産ニュースサイト「R.E.port」 (re-port.net)

このままでは融資承認が降りないので、ノンバンク（三井住友トラスト等）で借り入れ検討してもらうなどするしかないとのことでした。

もしくは売主に協力してもらい、リフォームを売主で実施した形を取り、物件購入価格を実質的に1750万に引き上げるという形を取れないかと。

私は悟りました。

この仲介業者にこれ以上調整依頼をしてもおそらくはうまく行かないだろうと・・・。

物件を諦めるという選択肢もあったのですが、ここまでリフォーム業者と何度も打ち合わせを行い、ある程度イメージも固まってきていました。

また妻ももう引っ越しするモードになっていたため、ここで諦めるわけには行かないと思いました。

仲介業者をあてにせず自身で融資先を探し始める

ここで、私の「不動産投資」の経験や勉強した知識が生かされる事になります。

「融資」は仲介業者に頼まないと組めないものではない。自分で探して組むことができる。

私は引っ越しとともに、メインバンクも引越し先の銀行に変更しようと考えていました。

そのため、まずは「埼玉県民の第一地銀」として名高い「埼玉りそな銀行」の住宅ローン相談窓口に直接連絡しました。

そこでたまたま電話に出て頂いたのがローン事業部のマネージャーのHさんでした。

ここまでの事情や経緯を包み隠さずお話しし、引っ越した後はメインバンクとしたい旨も切に伝えました。

売主様との決済までの期間も短い。なんとか2週間でまとめたい！

指定された資料はすべてかき集めて提出しました。

特に「市街化調整区域」の物件であることの掘り下げヒアリングが多く、私がまだまだそのあたりの知識が浅いことを痛感させられます。

市街化調整区域だが、建築許可が得られている物件であることのエビデンス集めに終始しました。

以前のブログにも書きましたが、私は今回の引っ越し目的は「住宅ローン固定費の圧縮」が最大の目的でしたので、自宅の資産価値は二の次でした。

そのため、都心へ1時間以内で通えてかつ５LDKの広さを確保している当物件をなんとしても手に入れたかったのです。

滑り込みで融資獲得

そして待つこと2週間（営業日ベースで7日程度だったと思います。）

見事H様より融資承認の連絡を頂くことが出来ました。

直接会うことなく、電話と郵送のみ。（会社の規定でメールでのやり取りも無しとのこと。）

ものすごく早い融資承認でした。

私はH様がめちゃくちゃ優秀な方と感じたので、「不動産投資の融資は担当されていないんですか？」と聞いてみました。

そしたら「私は住宅ローン専用なんです。申し訳ありません。」とのこと。

あー、残念。この方とタッグが組めれば今後の融資も安泰だと思いましたが、致し方ありません。

かくして仲介業者の方に「獲ったどー！」とばかりに融資承認を得られたことを伝えました。

「銀行系は不可能」「ノンバンクなら可能性あり」とまで言われていたのでかなりの「ドヤ顔」で連絡していたと思います。

仲介業者の担当者も「埼玉りそな銀行」には当たっていたらしいのですが、どうやら窓口でお断りされていた様子でした。

やはり待つだけではダメ。自分でやれるだけのことをやる事の大切さを改めて感じることとなったのです。

自宅売却までに3ヶ月かかる

さて、同時進行で進めていた自宅の売却については物件を売却に掲載してから3ヶ月が経過していました。

こちらについては内覧はあるものの、なかなか買付までには至っていませんでした。

物件購入価格は2900万。販売価格は3180万ですので少し強気の設定です。

自宅マンションは600戸以上あるマンションですので、一年の間でも売却事例は沢山上がっており、今回のチャレンジ価格でも十分売却可能とのことでした。

そのため腰を据えて売却に望んでいました。

3ヶ月経過したある日、担当の営業の方から連絡を頂きました。

内容としては3ヶ月経過したので次の契約を結び直してほしいという内容。

私はこの連絡に違和感を感じました。

3ヶ月箸にも棒にも引っかからず、売却出来ていない状態で、なんの提案もなく更新依頼はどうなのかと。

この点について担当者ではなく仲介業者の所長に伝えたところ、次の契約から一番実績のある営業を付けて頂けるということになりました。

そしたら1週間後に内覧設定が次々と入り、二組目の少し若い夫婦より「3100万」で買付が入りました！

いままで3ヶ月も音沙汰無しだったのに、営業が変わっただけでこんなにも変わるものかとビックリしました。

たまたまタイミングが良かっただけかもしれませんが、明らかにトークも軽快な方でお客様を引き込む何かを持っていそうな方ではありました。

売却金額については先方希望と当方希望の折衷案である「3140万」で返答したところ、こちらの金額で一発合意となりました。

かくして私の「固定費削減」計画に基づく引っ越しは無事成功することとなりました。

これにより、私の支出は以下のように改善されたのです。