こんにちは。かつおです。
ついに私が購入することになる一棟目の物件に出会った時の事を書いてみたいと思います。
やはり楽待からのメール通知は偉大でした。
提案メールを頂くもなかなか物件が見つからない
楽待や健美家のメール送信条件を登録し、毎朝の通勤電車でひたすら届くメールを細かくチェックしていました。
1ヶ月ぐらい続けていると、楽待や健美家から届くメールと同じぐらいの数だけ業者から直接の物件紹介メールも届いていました。
しかしながら、やはりなかなかコレ！と思える物件は出てきません。
自分の目線が厳しすぎるのか、メールで届く物件が下流の物件なのか分かりませんが、全然見つかりませんでした。
それでも売れなかった物件のはずなので、基本的には売れ残りの物件が回ってきている状態となります。
なのでほとんどが掲載価格では購入してはいけない物件となると思います。
ただ、メールで紹介があるからいけないというわけではありません。
数多くの投資家の方の中には楽待や健美家のメールから実際に購入されている方もいらっしゃいます。
指値交渉で価値のある物件に大化けする可能性も秘めているからです。
そんな中で、楽待のメールでたまに届く「アクセスランキング速報」に気になる物件が出てきました。
アクセスランキングで上位だった物件
こちらが当時のアクセスランキング速報です。
当時船橋市のマンションに住んでいたので、船橋市のアパートは掲載されたらよく見ていたのですが、船橋市は御存知の通り千葉県でも有数の都市のため、なかなかいい利回りの物件は出てきません。
上記の物件は以下のスペックでした。
- 2300万
- 利回り12.5％（サブリース解除後）
- 平成元年築（当時築28年）
15％という利回りには届きませんが、船橋市でこの利回りが取れるのであればいいなと思いました。
早速物件に問い合わせしてみる
しかしながら、アクセスランキングで「１位」にまで上がっている物件です。
当然のごとく、色々な方が物件を確認しているはずです。
だとしたらもう遅いだろうな・・・とは思いましたが、問い合わせすること自体はタダです。
早速メールで問い合わせしてみました。
いつものようにメールで不動産業者からマイソクとレントロールが届きます。
さすがにアクセスランキングが高いだけあり、魅力的に見える物件でした。
現状満室かつサブリース契約で利回り１０％超えているのは優秀だと思います。
買付を出せずに放置してしまう
しかし、私はすぐに買付意思を上げることはできませんでした。
どうしても「2,300万円の物件を購入する」というメンタルブロックが掛かってしまいます。
「すぐに退去が出たらどうしよう」「ランキング１位なのに売れてないのはなんでだろう」
等、色々な思いが頭をめぐりどうしても買付は出せず、気づけば３日ぐらい経過していました。
買付を出す場合は、活動できるエリア内であれば、できる限り事前に物件は確認しておくべきです。
買付証明書の提出自体はもちろん押印した意思表示ではあるものの、あとから撤回することはできます。
安易に買付を出しまくって購入しないことを繰り返すと不動産仲介の業者からは嫌われる事もありますので、注意は必要かと思います。
そろそろ物件のことを忘れかけていた、日曜日の夜２０時３０分ぐらいでした。
不動産業者から電話がかかってきました。
通常であれば、割と遅めの時間で知らない電話番号からの着信はあまりでないのですが、この日はなぜか電話にでました。
「夜分遅くにすみません。先日問い合わせ頂いた物件の件ですがご検討状況はいかがでしょうか・・・？」
夜8時過ぎてからの営業からの連絡
「こんな時間に誰だろう・・・」と思いました。
普段ならおそらく電話には出ないのですが、この時はなぜか電話に出てみました。
「夜分遅くにすみません。先日問い合わせ頂いた物件の件ですがご検討状況はいかがでしょうか・・・？」
こんな感じの電話でした。先日の物件って・・・船橋のあの物件かと。
少し驚くとともに、「アクセスランキングが１位」であったあの物件を購入できるチャンスがあるのかと思い、心を踊らせながら話を伺う事になります。
私の属性や展望などのヒアリング
そこから営業さんからのヒアリングが始まります。
年収・家族構成・融資先有無・資産状況・今後のプラン等、色々とヒアリングされました。
その上でよろしければ直接会社で説明したいのでお越しいただけませんか？とのことでした。
私は、このチャンスは逃してはならないと思いました。
二つ返事でぜひお伺いさせてくださいとお伝えし、日程調整して電話は終わりました。
つまり、物件としてはそこまで優秀な物件ではなく数々の投資家が見送った結果、買いそうな私に連絡をしてきた。
もしくは、あまたの投資家の方が融資がつかなかったという事かなと思います。
結果的にこの物件は私の不動産投資の経験値を加速的に上げる結果となります。
現在も所有しており、月１０万～１３万のキャッシュフローを安定的に稼いでくれています。
不動産業者に向かう前に現地で物件を確認
その物件は私の自宅から車で約１５分～２０分程度の場所にありました。
最寄り駅から徒歩１０分、津田沼駅から徒歩２５分の位置にある６部屋の木造アパートです。
不動産会社に訪問する前日に実際にどんな物件か見に行きました。
現地にいって見ると、その物件は「擁壁（ようへき）」の上に立っていました。
「擁壁」とは、崖などの崩壊を防ぐため「土留め」として、コンクリートブロックなどを使った「壁状の構造物」のことを指します。
また、接道ですが、確かに道には接続しているのですが、その道は「石の階段」に接道している状態でした。
擁壁の上の物件という時点でかなりのリスクがあるためです。
具体的に想定されるリスクは以下があります。
・平坦な土地と比較して資産価値が低い傾向にある
・擁壁自体に亀裂など何らかの問題が生じた場合に建築用の土地としてみなされない可能性がある
・崖条例に抵触する場合は将来的に何らかの問題を抱える可能性がある
また、接道はしているものの、「石の階段」に接道しているため、将来的な戸建用地としては想定しづらい物件となります。
再建築は可能なのですが、資材搬入などが通常の物件より大変な場所のため、高コストになりやすい物件だと思います。
この物件はまだ保有しているので、正直出口の際にどの程度苦労するかは分かりませんが、このようなリスクを抱えている物件ということになります。
しかし、５年保有した結果現時点ではこの物件を購入できてよかったと思っています。
不動産投資家として物件を保有する経験をこの物件で実体験を元に学習することができたためです。
それ以外の部分は建物の鉄筋階段の部分がやや錆びて穴が空いているぐらいでそれ以外の部分はそれほど気になりませんでした。
そして私はこの物件を手に入れようと決意し、いざ不動産会社への訪問に挑むのでした。
つづく。
