こんにちは。かつおです。
今日はまた別の、某有名不動産業者さんに相談に行った時の話を書きたいと思います。
ここで改めて「有名であること」「社会的な信用力があること」が基準にはならないことを学びます。
当時CMなどで有名だった不動産業者
前回訪問した不動産会社で怪しい商談を持ちかけられた私は、業者選びも慎重になっていました。
こうなるとやっぱり有名な業者に相談するしかないだろうと思い、CMでバンバン流れていて名前もよく知っていた不動産業者に相談することにしました。
一棟アパートの購入相談ということでまた不動産会社のメールフォームに相談したところ、早速面談日を設定頂きました。
いざ、休日に業者に向かいます。
さすが、都心の一等地、ビルもでかくてキレイです。
大きな応接室に通され担当者２名と面談
内装もきれいな会社でした。
キレイな受付のお姉さんに案内され、広々とした応接室に通されました。
（２０人ぐらいで会議できそうな部屋でした）
いつもの通り、プロフィールをお伝えします。
一棟アパートを取り扱っている不動産業者ということもあり、一棟アパートを希望している旨を伝えました。
しかし、不動産会社からの説明は、現在、私に紹介できるような一棟アパートは申し訳ないがご用意できないとのことでした。
新築にしても中古にしても取り扱いがないわけがありません。
単純に私の属性ではご案内できる物件がないということだったと思います。
色々と話を伺うも、いっこうに一棟アパートをご案内頂けるような雰囲気はありませんでした。
新築区分マンションの購入を提案される
そんな中で営業さんから別の物件をおすすめされます。
「武蔵小杉の今後の発展展望からも持っているだけで価値が上がりますし、節税対策にもなります。」
「よかったら、当物件をご覧になりませんか？必ずかつお様の資産となる物件ですよ。」
上記のようなセールストークを長い時間受けました。
そもそも、一棟アパートを購入しに来ているので、ターゲットが違います。
「アパート一棟買いなさい」の指針からも外れます。
丁重にお断りしようと思いましたが、長い間話を聞いてるうちに、長期で持つのなら新築物件がいいだろうし、売却時に高く売れるなら選択肢として検討してみてもいいのかなという気になってきました。
なんだか催眠術のようです・・・。
パンフレットも頂きましたが、何十ページにも渡る細かい説明が書かれたきれいなパンフレットです。
ただ、この時点で物件価格や利回りなどの情報はパンフレットなどには記載されていませんでした。
そんなセールストークを聞きまくり、押しに押されて、後日、イチオシ物件を見学しにいくことになるのでした。
本当にすごいと思います。
まさに一流の営業とはこういう事なんだろうと思いました。
営業トークに押され、新築区分の現地見学することに
一棟アパートを購入しに行ったはずが、巧みな営業トークと立派なパンフレットを見て、新築区分もありなのかと思いました。
まあ、見るだけならと後日現地で営業担当者と落ち合わせる事になりました。
自分の指針とは外れている事と、半分うまく話に乗せられているという認識はありました。
一人で行っても判断が主観的になると思いましたので、妻に相談して一緒に来てもらうことにしました。
こういう時は本当に頼りになります。
「きれいなマンションだけど実際どうなんだろうね～」と言う感じでした。
あくまで決定権はあなた。一応客観的には見るけどね。というスタンスです。それでいいんです。
現地内見、きれいな１Kマンション
現地に車で向かってみると、武蔵小杉駅から10分程度の場所、線路沿い、前面道路は4m強の土地に5階建てぐらいの大きなマンションが立っていました。
新築というだけあってやはり見た目はとてもキレイです。
車を一時駐車スペースに止め、営業さんの案内を受け中の説明を受けます。
オートロック、宅配ボックス、エレベーター完備、若い女性も安心なセキュリティとのこと。
部屋の中も案内いただきました。
線路沿いということで音はどうか確認したところ、防音窓のためあまり気になる音にはならない。
平米数は20ぐらいなので、そんなに広くはなくよくある新築区分の部屋という感じでした。
妻もキレイな部屋だね～。と。新築だからまあそうですよね。
営業担当者からの猛ラッシュ
一通り確認が終わったところで、現地で間取りの価格表やその他のシミュレーション資料がさっと出てきました。
物件のカタログ価格はなんと「2,700万」
それを、今なら特別に「2,500万」で購入できます。というものでした。
シミュレーション資料を見てみると、その資料にはこう書かれていました。
「月々、たったの○千円の支払いだけで、資産を手に入れられます。節税対策にもなります。」
ん？支払い？
この不動産を購入すると、収益どころか、毎月の支出が発生すると書いてあるのです。
ここから怒涛のセールストークが始まりました。
「土地の仕入れには絶対の自身があります！」
「他のお客様の事例を見てください。みんな高値で売却されています。」
「確定申告で税金を取り戻すこともできますよ。」
などと、様々な営業がはいります。経験値の浅い私は当時はうーん本当にそうなのかと半信半疑です。
え～・・・今ですか・・・。
妻の顔を見てみると、「あなたが自分で来たんだからあなたで決めなさい」と顔が言ってます。
ですよねー・・・。
まあ、仮ということであれば、一旦書類は書いて家でじっくり考えればいいかと思い、とりあえずキープの仮契約書に名前を書きました。
印鑑を持ってきてないので、押印はしていませんでした。
そして、なんとなく「不安」な気持ちいっぱいで現地をあとにするのでした。
帰宅後色々と考察してみる
家に帰ってもう一度落ち着いて考えてみました。
現地で物件みてこんな物件手に入るなら確かにおしゃれな不動産投資家の仲間入り。
実際にはじめて物件を購入できるという高揚感も現地ではありました。
しかし、本来キャッシュフロー（月々の収入）を求めて不動産投資をはじめようとしていたはず。
節税にもなる、資産が持てるからといってこの投資をすすめてもいいのだろうか。
いや、これはそもそも投資なんだろうか。
答えを探すために私のバイブルを読み返してみます。
原点に戻り書籍を読み直す
果たして、これは投資なのだろうか。
もう一度「金持ち父さん、貧乏父さん」を読み直します。
以下、「金持ち父さん、貧乏父さん」からの引用です。
金持ちは資産を手に入れる。中流以下の人たちは負債を手に入れ、資産だと思いこむ。
資産は私のポケットにお金を入れてくれる。負債は私のポケットからお金をとっていく。
「引用：金持ち父さん貧乏父さん」
この物件は購入すると月々の支出が発生する物件なので、「負債を手に入れ、資産だと思いこむ」に該当する物件になるはずです。
ちゃんと確認するために、自作テンプレートにものせてみました。
自作テンプレートで収益性を確認してみる
当時、確認検証した資料が残ってたので、原本ママで掲載してみます。
200万引きの提案価格でも表面利回りで4.3％、税金など考慮すると年間で15万も出費があります。
10年回したら、150万の支出になるので、少なくとも150万以上高値で売れる必要があります。
よほど高額で売れるのであれば、「資産」になりうる可能性もあるかもしれません。
しかしこれは金持ち父さんの教えに当てはめれば明らかに負債といえると思います。
充足率（満室率）が100％で資産されていたり、リフォームコストや家賃下落想定も一切盛り込まれていません。
いくら高価格帯の地域といえ、１Kで9万の家賃がいつまでも取り続けられる可能性は低そうです。
今なら検討のテーブルにも乗らないです。
資産した結果2100万であれば、一応収益がわずかに出るという試算でした。
それでも年間たったの2800円これは投資額に対して一切割に合いません。
はじめての指値をしてみる
しばらくしたら、営業さんから検討状況の確認が入りました。
うーん。やっぱり購入は見送ろうと思います。2000万以下なら検討してもいいと思っています。
それではこちらが大赤字です。その金額では売ることはできません。
あなたの一生の資産となる物件です。ここで買わないと一生後悔すると思いますよ。
等、文言は覚えてませんが、かなり必死の引き止めトークとメールが続いた記憶があります。
しかし、事前にシミュレーションしており、明らかに負債になると思われる物件です。
いかなセールストークを受けても、冷静にお断りする準備ができていたため、しっかりとお断りすることができました。
この経験はとてもいい経験だったと思います。
いわゆる不動産仲介の営業の手法を体験した事により、今後似たような話には乗ることはなくなりました。
また、必ずしもCMなどで有名な業者であることが信用できる業者とも言い切れないということを学ぶのでした。
少なくとも私が目指す投資のスタイルとは合わないものでした。
家賃も下落しており、空室も発生しているので、もっと赤字になっていたはずです。
もしかしたら高値で売れていたかもしれませんが、いずれにせよ150万以上の価格で売れるような感じではなく、 いつまで立っても手元に収入をもたらしてくれる物件ではなかったと思います。
今ちまたには新築区分の販売・営業溢れていると思います。
みなさんもぜひ購入前にしっかりシミュレーションして冷静に判断することをおすすめします。
こんな感じで一つ成長し、また新しい物件探しに奔走することになるのでした。
つづく。
