こんにちは。かつおです。
今日は１棟目購入してから３年間（2017年1月～2019年12月）の期間の総括をまとめた時の考察です。
物件入手後から毎月の収支を記録
私は物件購入してから毎月Excelシートに物件の収支の記録をつけています。
こんなかんじです。
家賃収入とローンの返済額だけの収支ですと実際の手残りがわかりにくいですので、物件運営に付随して発生した費用もすべて記載して月々の収支を見るようにしています。
上記のExcelシートに残した記録を集計し、3年間の合計「収支」を計算した合計収支は
なんと・・・
428,618円！
え、3年間でこれだけ？
月々の満室時のキャッシュフローは11万ぐらいあるはずなので、単純計算で11万×36月＝396万ぐらいたまるはずなのでは・・・・
これは私が思い描いていた不動産投資の結果とは程遠いものでした。
お金は増えてはいるものの、このスピードではなかなかお金は貯まっていかないように思います。
3年間の結果についての原因を考察
本来、不動産収入だけで400万ぐらい貯まるはずだった資金がなぜ40万しか貯まらなかったを考察しました。
原因１：空室期間
まずは空室期間です。
ここまでの記録でも記載したとおり、物件入手後長期の空室がありました。
また、記録には書いてませんが、同期間にもう一回空室が発生しています。
２回目の空室期間：８ヶ月
合計で25ヶ月の空室期間があったことになります。
これによって発生した逸失利益は「購入時想定家賃：41,500円×25ヶ月＝103万7500円」となります。
これだけで100万以上のロス。いかに空室対策が不動産投資にとって重要か身にしみて分かります。
また、２部屋とも入居時の家賃は35,000円でした。
これも予想額より結果が下がっている要因となります。（2部屋で1ヶ月あたり13,000円の収益減）
原因２：リフォーム費用・修繕費
次はリフォーム費用や修繕費です。
こちらも空室が2回発生したことによるリフォーム代や除草対応がありました。
また、冬場に水道管が凍結して一時的な修繕費用が発生する等がありました。
２回目の空室時のリフォーム費用：18万（室内洗濯機移設・クリーニングのみ）
その他の各種修繕費用 ：45万（除草・付帯設備各種修繕等）
合計：約113万
これも大きいですね。
リフォームについては知識がなさすぎて無駄にこだわってしまった部分も大きいです。
また除草費用については初回、高圧洗浄もおすすめされて10万でやってもらいました。
今思えば築30年の物件で高圧洗浄などで見た目がキレイになることもなく不要だったと思います。
このあたりも勉強代として掛かってしまった要因です。
ちなみに、２回目の空室時のリフォーム費用は本当は35万かかっているのですが、退去時のヤニがあまりにも酷かったため、入居者に半額請求させていただきました。
これは依頼している管理会社からの提案と交渉で成立しています。
原因３：初期費用も収支にカウント
これは原因というか、私の収支のつけかたの話になります。
契約時に発生した仲介手数料と保険や登記費用等の諸費用も発生した費用としてカウントしています。
火災保険：３０万円
登記費用：２８万円
合計：約139万円
これは必要経費なので仕方ありませんね。
収支にカウントしなくてもいい部分なのですが、実質収益をカウントしたいのでこの費用も含めておきます。
原因４：広告費
２回の空室発生時にいずれもAD3という高い広告費をかけました。
そのため家賃６ヶ月分の広告費が発生しています。
約２０万
これは考察にも書きましたが、実際にはここまでの広告費はいらなかったものとなります。
原因５：浄化槽維持管理費（電気代含む）
また、この物件は別途維持費が発生します。
浄化槽を使用しているため、清掃費用やブロアーの電気代が発生します。
約２９万
浄化槽については購入して１年間は特に何もしませんでした。
というのも、前オーナーが特に浄化槽の管理をしてなく、状態も問題なかったとのことでした。
ホントかどうか分かりませんが、やはり無管理では怖いので、直接浄化槽の清掃会社を探して保守管理契約をしていただくことにしています。そのコストです。
結果的に不動産による貯蓄は増えなかった
３年間の結論を鑑みると一応赤字ではなくプラスにはなっていました。
でも年間の貯金額は約15万程度であり、これは家賃収入がなくとも普通に貯まるレベルです。
これではいつまでたっても次の物件を入手できる気配がありません。
また「かぼちゃの馬車」の事件の影響で融資もしまっており、大抵の業者は頭金2割が必要な状況です。
3000万の物件を購入しようと思ったら、最低でも2割の600万と諸経費あわせて800万必要です。
給料の貯金はコツコツ行い、株式の一部売却などで500万ほどは貯まっていましたが、まだ足りません。
なんとか、資金をもっと早く貯める必要がありました。
つづく。
