こんにちは。かつおです。
今日は管理会社を変更すると決めた時の事、更に管理会社を変更した後にも空室が埋まらず、高額リフォームしてしまった時の話です。
６ヶ月経過しても埋まらない空室
そうこうしているうちに、この部屋の空室期間は６ヶ月を経過していました。
管理会社に何度か問い合わせるも、「もう少しでつくと思う」「お待ち下さい」と言うばかりで、現行掲載媒体から特にテコ入れが入るわけでもありません。
そもそもですが、現在依頼している管理会社は世田谷にあるため、物件の所在地とはかなり遠く、現地に向かうには時間がかかる場所にあります。
そのため「管理」と言ってもそこまで丁寧な管理が継続できるとも思えませんでした。
毎月の清掃費用も発生していましたが、実際に完了報告などが上がっていたわけではないので正直本当にやっていただいているのかも怪しいです。
そのため、管理会社を変更することにしてみました。
私はこの当時「管理会社からは様々提案があるもの」と思い込んでいました。
しかし実際にはオーナーは自分自身であり、指示はこちらから出さないと積極的に動いてくれないものだと思います。
あまり細かすぎるオーナーは嫌がられると思いますが、かといってあまりにも無関心なオーナーは後回しにされることとなると思います。
そのため、管理会社へは適度に連絡をすることをおすすめします。
私の基準では空室が発生している場合は週に１回状況の確認をするようにしています。
船橋市内の管理会社にメールで相談
もう空室を継続し続けることが限界だった私は、管理会社探しをはじめました。
船橋市内で３社ぐらいでしたでしょうか。
何社かホームページを確認し、管理会社を変更したい旨連絡しました。
そうすると、１社からすぐにでも打ち合わせしたいと返答を頂くことができましたので早速休日に打ち合わせをすることになりました。
近所まで来て頂けるとのことですのでスターバックスで打ち合わせです。
現状の管理会社の状況と私が抱えている不満を伝えました。
その管理会社からは「私共であれば、１ヶ月、どんなに時間がかかっても３ヶ月で空室は解消される」６ヶ月の空室期間は異常だとのことでした。
また、家賃についても周辺相場はだいたい40,000円のはずなので、そこまで家賃を落とさずとも客付けできるはずとのことでした。
管理会社を思い切って変更
ここまで聞いている話が事実であれば、もう管理会社を変更するの一択だと思いました。
契約変更しようと決めた私は管理会社に交渉します。
- 管理手数料４％でやってもらえないか？
- 各種振込手数料は御社で負担してもらえないか？
いずれも快諾していただきました。
細かい話なんですが、今回の交渉で毎月コストが約3,000円ほど下がったことになります。
これが積み上がってくると、年間で36,000円節約できていることになり、管理年数が増える、保有物件数が増えるたびに、積み重なるコスト削減分は大きくなるものと思います。
また、現在の管理会社との交渉や切り替え作業はすべて新規の管理会社にて行ってくれるとのことでした。
また、ガスもプロパンガスを使っており、かつ前オーナー契約から10年以上経過していることを確認いただき、プロパンガス会社の変更も提案頂きました。
これにより入居者のガス料金が安くなるのと、給湯器などを無料ですべて変更して頂けるとのことでした。
上記内容を確認し、管理会社を変更したのです。
これであとは空室が埋まるのを待つのみ・・・のハズでした。
管理会社変更後も空室が埋まらない
契約時の営業さんの話では、１ヶ月～３ヶ月（少なくとも９月の異動時期には）満室が期待できるという話でした。
しかし、待てども待てども内見どころか、部屋への問い合わせ自体も入ってきません。
周辺価格帯なら40,000円で客付けができるというお話を信じて初回に掲載していた金額から2,000円下げて募集しているにも関わらずです。
不動産会社には毎週メールで進捗を確認しましたが、問い合わせ自体が発生していないということでした。
やはり前回リサーチしたとおり、35,000円の家賃設定が現状は妥当ということになるんだろうとここで悟ります。
40,000円でもすぐに客付けできるという話だったと思うのですが、やはりセールストークは鵜呑みにしてはいけなかったです。
ただ折角40,000円以上の平均家賃を維持している状態にもかかわらず、35,000円の家賃設定にしてしまうと、物件自体の収益性が下がり、売却時の価格にも影響が出てしまいます。
ここはもう少し頑張りたいと思いました。
部屋の状態を改めて確認してみる
ここで改めて部屋の設備がどうなっているのか、棚卸ししてみました。
ユニットバス ：一般的な3点セットで手を施す場所がない
キッチン ：ガスを置くタイプ 蛇口からは水しか出ない
インターフォン ：テレビ無しチャイム
洗濯機置場 ：室外設置
上記のように部屋の棚卸しをしてみるとやはり似たような部屋がある中で競争力に欠ける物件であると思いました。
そのため、まずは世間一般でよく言われている「無料インターネット」を検討することにしました。
「無料インターネット」のメリットとしては、今どき必須契約となるインターネットの契約無しで入居からすぐ使用できること。
また月々の支払いを押さえられることが入居者側にメリットがある部分となります。
その代わりオーナーが月々にインターネットの契約料金を支払う必要があるので管理コストが上がることがデメリットになります。
そのため、導入する価値があるかどうか確認するために、入居者の方にアンケートを取ってみました。
すると、回答は一律「特に必要がない。興味がない」という回答でした・・・。
回答の中にはスマートフォンのみで不便を感じていないなどがありました。
これは既存ユーザーに対してのメリットが希薄過ぎてランニングコストをかけてまで導入するメリットがないと感じました。
室外洗濯機に着目しリフォームを検討
その他の設備に注目してみます。
そもそも洗濯機が室外ってどうなんだろう。
自分が物件選定する際に室外洗濯機だったら同価格帯では選択肢から外すだろうと思いました。
実際に「室内洗濯機」があるかないかで募集媒体をみると明らかに2～3000円程度価格帯が異なっていました。
また同時に水しか出ない蛇口もお湯がでるようにしたいと思いました。
冬場に水しか出ない蛇口ではお客様も困るだろうと思ったのです。
これらも原因の一つだろうなと思い、リフォームを検討することにしました。
今回のリフォームは以下を対象としました。
キッチン ：キッチンも交換しお湯もでる用にしたい
インターフォン ：安価に交換できるので交換対象
洗濯機置場 ：室内設置に変更
そしてリフォーム業者を探し始めます。
近所のリフォーム会社を何件かあたってみる
そんなこんなでリフォームを行うと決意し近所のリフォーム会社をあたりました。
色々あたってみたのですが、最終的に家に一番近いリフォーム会社を選びました。
そして上記の要望を伝えてお見積りを出していただいたところ、驚きの費用が出てきました。
840,000円
1年間、空室1部屋あけてコツコツ貯めてきた家賃収入がすべて吹き飛ぶ価格です。
洗濯機を内側に設置するための工事が、内装の変更も伴うプランになっていること。
また、排水パンを新たに設置しなければならないため、排水管工事も伴うことによりとても高額になっていました。
また、キッチンにお湯が出るようにする工事も給湯施設や排水をいじる必要があったため高額の見積となったとのことでした。
この金額を見てさすがに高いし意味がないと感じた私はキッチンやお湯の改修は諦めて、最低限室内洗濯機とインタフォンを設置する工事のみとし500,000円の価格でリフォームを実施することにしました。
【当時の考察】初めてのリフォームにおける反省点
このリフォームは今思えば完全に失敗でした。
当時失敗していたと思われることを以下箇条書きにしてみました。
- 実需向けのリフォーム業者に相談したこと（一般的な戸建のリフォーム会社）
- 洗濯機を中に入れるために部屋の改修まで入れてしまいクロスの交換まで発生したこと
- 自宅のリフォームと勘違いし最低限のリフォームではなくこだわってしまったこと
まず実需のリフォーム会社は賃貸経営の目線がなく、基本入居者寄りの提案になりがちです。
今回部屋の改修自体は必要ない内容だったのですが、洗濯パンの設置だけではなく、洗濯機置場のスペースを確保する提案のため、壁を少しいじる内容も含まれており、引き戸も交換する内容でした。
そこの完成デザインをみて、お、いいね。と私も思ってしまいました。
築30年超えのボロアパートを部分的に良くしたところで、結局は3点ユニットバスのアパートです。
ここは入居者属性も考えると最低限の改修で良かったはずです。
もっと言えば洗濯機も外付けのままで早々に家賃を下げる選択を行うという考えもあったかもしれません。
ここで高額リフォームを行うことで私の種銭集めは車購入と重なってさらに停滞することになりました。
このような経緯はありましたが、無事リフォームが終わります。
そして今度こそはと客付けを再開するのでした。
つづく。
