こんにちは。かつおです。
今日は１棟目のアパート購入後すぐに訪れた空室発生の件を書きたいと思います。
ここから長い空室期間が始まります。
アパート購入から２ヶ月は順調に家賃が振り込まれる
購入直後はアパートは満室でした。
平均家賃は4万1500円。月の家賃収入は24万9000円です。
管理費 ：12,450円
清掃費 ：3,240円
共用電気：5,000円
公庫返済：117,000円
収支 ：111,310円
こんな感じの内訳で月に11万ほどの収入でした。
会社からの給料で10万円の収入をあげようと思うと相当な努力が必要になります。
しかし不動産投資は物件さえ一度入手してしまえば、毎月この収入が入ってくる。
これで貯金がたまる速度が上がるはず。
・・・と思っていました。
3ヶ月目に届いた振込明細書
物件購入から3ヶ月目に入った時でした。2017年3月頃です。
振込明細書が届いたのですが、その明細書に驚くべき記載がありました。
102号室 2月28日解約済み
んん？解約済み？
振込明細書にすでに解約されていて空室。
今月の振り込み額は42000円少ない207000円でした。
こんなことあります？
今まで読んだ数々の書籍の知識から考えると普通に退去前には連絡があり、事前にリフォームの確認などした上で速やかに空室募集の手配をするものだと思っていました。
しかし、通知によれば2月28日に退去済み。しかも通知が届いているのが3月中旬。
すでになにも対策をしないまま、半月も空室が続いていたことになります。
私はすぐに管理会社に連絡しました。
ただ初めてのアパート経営であり初めての空室なので、これが常識なのかもしれません。
そのためあまり強気ではなく、問い合わせをし、色々と確認してみました。
確認してみたところ、どうやら元々サブリース契約だったため、本物件に関しては特に事前連絡もなく今まで運営していたため、私に引き継いだのちサブリース契約を外した後、適切な手配が取られていなかったという説明でした。
うーん。納得行かないですが、それならそれで仕方ないので至急募集をかける手配をお願いしました。
初動が遅れたことによる機会損失は大きかったです。
2月28日退去という情報が2月中に頂けていたのであれば、退去後にすぐにクリーニングの手配を行うことにより一番入退去の多く埋まりやすい3月中の空室募集ができていたはずでした。
今の私であればもう少し管理会社には機会損失の補填を引き換えに仲介手数料の値引きなどを交渉するような事例なんではないかと思います。
管理会社と新しく契約する際は空室が出た際の連絡事項や共有事項を確認したり、こまめに連絡して状況を確認するようにしたほうが良いと思います。
至急クリーニングし募集開始
管理会社の説明によれば、部屋の状態はそこまで悪くないので簡易的なクリーニングのみで、すぐお客さんはつけられると思うという説明でした。
それではということで、前回設定家賃と同額の42,000円で再度募集をかけてもらうことにしました。
しかし、１ヶ月、2ヵ月と経過しても一向に内件が入ったという連絡がありません。
船橋市内の駅徒歩10分の物件ですので、それなりに需要はあるはずなのに…。
私は焦りました。
現在のキャッシュフローは7万円弱。
この上もう一部屋仮に空いてしまうと実質利回りで赤字になりかねません。
このまま管理会社に任せっきりではまずいと思いました。
サブリースを外したことも一時的には後悔したのですが、これからどんどん買い増しをしていきたいと思っています。
空室なんかは当たり前に発生するはずです。
ここを乗り越えないとお話になりません！
空室対策について、過去読んだ数々の書籍や、新しい本を買い漁り色々と調べ始めたのでした。
埋まらない空室
２ヶ月経過しても一向に内見の連絡も来ない状態です。
管理会社はそろそろ来てもいい頃なんですけどね・・・。という回答です。
このままではまずいと思い、空室の原因を調査し始めます。
色々な本を参考にした結果まずこの調査をすることにしました。
「家賃設定は適正か？」
購入直後のレントロールは「平均41,500円」でしたので、42,000円の再募集について違和感は感じませんでした。
でも、確かにじゃあその家賃が適正かどうかということは実際に調査していませんでした。
そのため、「SUUMO」を使って検索・調査をしてみることにしました。
「SUUMO」で条件を絞って検索してみる
まずは同価格帯の部屋はどのような部屋が多いのかを調べてみることにしました。
「SUUMO」で一般の方が物件検索するサイトで「自分だったらどう探すかな」とイメージしながら検索してみます。
自分なら、予算45,000円なら、「上限金額」を「45,000円」で設定して、その中でも一番いい部屋を選ぶだろうなと思いました。
なので「上限45,000円」「駅徒歩15分以内」「ワンルーム、１K、１DK」で調べてみました。
私が設定している家賃帯ではどのような物件が陳列されているのかの確認です。
上記の設定で「高い順」から並べてみると以下のような物件が並びました。
「築10年～15年」「バス・トイレ別」「徒歩10分以内」「平米数20㎡前後」
その中に私の物件が埋もれています。
私の物件：「築30年」「ユニットバス」「徒歩10分以内」「平米数20㎡」
同じラインナップであれば、当然私の物件ではなく、若くて機能性の高い物件に流れてしまうのは当然だと思いました。
そのため、「上限40,000円」でもう一度検索をかけてみます。
築年数の平均数は少しさがったり、ユニットバスの物件もちらほら混ざっていますが、似たような物件が並んでおり、この価格帯でも私の物件は埋もれてしまいます。
うーむ。では「上限35,000円」ではどうだろうともう一度調べます。
そうすると大体以下のような物件が並ぶようになりました。
「築30年～35年」「ユニットバス」「徒歩20分前後」「平米数16㎡～18㎡」
お、この中なら一覧で並んでいた時にちょっと目を引くな。と思いました。
ということで現在の適正家賃は「35,000円」なんだろうなと言うことに気づきます。
アパート周辺を散策してみる
あわせて、アパート周辺をもう一度散策してみることにしました。
すると、以前は見えてなかったのですが、似たようなアパートがそこそこ立っており、近所に新築１～２年目であろうアパートもありました。
需要のある地域ということは事前には調べていたのですが、かなり供給も多い地域であることに気づきます。
優秀なライバルが周辺にいる以上は平均値で募集を出しても勝負できない事に気づくことになります。
また、私のアパートの隣にもアパートがありました。
こちらの募集状況を調べてみたところ「28,000円」で募集がされている状況でした。
完全ワンルームで間取りも狭いので魅力的な部屋ではありませんでしたが、ここも競合と考えるとにたような「築古アパート」で「42,000円」では勝負できません。
管理会社に改めて確認してみる
上記の情報を踏まえて管理会社に改めて確認しました。
家賃設定が高すぎるのではないかと、もう少し安く募集してみたいと問い合わせてみました。
そうすると、管理会社の回答として、「生活保護受給者」からの間口で募集をしているとのこと。
そのため、船橋市の受給要件や金額を加味した上で家賃を設定しているため、時間がかかるかもしれないが、この金額で募集をかけ続ける事を推奨するとのことでした。
基本的に高家賃帯で入居者をつけるスタイルが今の管理会社の指針ということだそうです。
確かに安易に家賃を下げると物件自体の収益性に疑義がかかることになります。
仮に35,000円で募集をかけて、今後すべての部屋が35,000円になったと仮定して試算してみます。
35,000円×6部屋＝210,000円（現在満室家賃：249,000円）
そうすると年間家賃収入は252万となり、購入価格の2300万で割ると利回り約11％まで下がることになります。
購入前にレントロールは確認していましたが、すべての部屋が40,000円台だったため、引き直す必要性に気づけていませんでした。
適正家賃に引き直すことが事前に出来ていれば指値交渉の材料にもなったかもしれませんしそもそも買わなかったかもしれないです。
でも今となってはこの物件は買えてよかったと思います。私に「実体験」による学びを沢山与えてくれることになるからです。
なお、上記にも記載したとおり、購入時には必ず「周辺家賃」のリサーチを行った上である程度ストレスをかけた家賃設定を行いましょう。
その上で設定家賃で満室になった場合に利回りが何％とれるのかを必ず確認するようにしてください。
購入時のレントロールが周辺の家賃動向や情勢と乖離している可能性があります。
上記も踏まえて、私は管理会社の案内を信じてもう少し待ってみることにしました。
つづく。
