こんにちは。かつおです。
1棟目を購入した後に、車を買い替えた話とかぼちゃの馬車事件による融資引き締めの件について書きたいと思います。
車自体には満足しているのですが、新車である必要はありませんでした。失敗行動です。
買うステージを間違わない事が大事。
また不動産投資を志す方なら誰もが知るこの「かぼちゃの馬車」事件。次の物件購入を停滞させるさらなる要因となりました。
また種銭を集め始める
１棟目を購入したことにより、私の現金貯金額は150万程度に減少しました。
今回の物件が生み出す月のキャッシュフローは諸々差し引いて月10万円前後です。
このキャッシュフローは次の物件を買うための購入資金に回すため、基本的には手を付けません。
また本業の収入から別途毎月５～６万円ほど貯金に回すことができていました。
つまり月15万は貯金することができるので、年間で180万は貯めることができる計算になります。
となると、3年待てば500万以上は貯めることができるので、次の物件を入手できる準備が整うはずでした。
当時の愛車「デイズルークス」
ところで、私は軽自動車に乗っていました。
日産の「デイズルークス」という車種です。
購入してから２年程度しか乗っていません。
色は赤色で取り回しもよく、私も妻も気に入ってはいました。
しかし、ちょうどその年の8月に娘が誕生していたこともあり、二人目の事も考えると4人～5人乗り用の車種では小さく狭いので、買い替えたいと思っていました。
娘が生まれて3ヶ月ごろから中古車をメインで色々と探していました。
マツダのプレマシーなんかだと中古で150万前後で購入できていいなぁ・・・なんて検討していました。
アパート購入できたことでなんか強気になる
しかし、私はアパートを入手したことにより、月の収入が10万円増えました。
となれば、結構いい車を買ってもいいんじゃないかと思うようになりました。
そのため、中古車と同時にディーラーめぐりも同時に初めていました。
ディーラー巡って、新車に様々な車に試乗してみると、どんどんと購入意欲が湧いてきます。
日産のセレナ・ホンダのステップワゴン・マツダのCX５・スバルのクロスオーバー７等
色々な車に乗ってみました。どれも甲乙つけがたい。
そんな中でホンダのディーラーをまた巡っていたところ、運命の車に出会ってしまうことになります。
ホンダ「オデッセイ」との出会い
私も妻も、ひと目見てこの車がいい！となりました。
普通のミニバンより低い重心で安定感があり、当時発売されたばかりのハイブリッドモデル。
試乗すると驚くほど静かで、エンジンかけたかどうか分からないぐらいの静かさ。
乗り心地もガソリンタイプと比較して絶対ハイブリッドがいいと思いました。
しかし、ホンダの上位機種ということもあり、私達が希望するグレードで４５０万もします。
次の投資の種銭の予定額と大差ありません。
色々と悩みましたが、どうしてもこの新車を手に入れたい。
収入もちょっと増えているし、いいよね。
と自分に言い聞かせました。
そして「オデッセイハイブリッド」を購入
そして、悩みに悩んだ結果、オデッセイハイブリットを購入する事となりました。
今もなお、この車には乗っており、大満足の買い物ではありました。
しかしながら、デイズルークスを120万で買取して頂き、頭金100万を入れ、残りの230万を月々35000ほどのローンで返済していくことになりました。
当初の予定通り150万前後のプレマシー等、デイズルークスの下取り価格で購入できそうな中古車を選んでいれば、必然的にその分のキャッシュが手元に残ったことになります。
今思えば、ここはもう少し我慢をして種銭集めに注力すべきだったと思います。
結局は車は移動手段なので、性能比較すればそりゃもちろんいい車がいいのですが、目的を達成することに特化すればそこまで高額な車を入手する必要はなく、リタイアするための順番としては間違っていた行動でした。
でも、車自体はほんとに気に入ってるんですよ。 なので仕方ないと思って割り切ってます。
これにより私の種銭を貯めるスピードが遅れてしまうことになります。
そんな中でさらに追い打ちをかけるような事件が立て続けにおこるのでした。
あの有名な「かぼちゃの馬車」事件です。
かぼちゃの馬車事件とは
最初の物件を購入した直後に不動産投資家の方ならおそらくは誰もが知っているあの事件が起きました。
かぼちゃの馬車事件です。
「かぼちゃの馬車」とは販売されていた「シェアハウス」のシリーズ名のことを指します。
簡単に説明すると、この「かぼちゃの馬車」シリーズを「サブリース契約（家賃を保証する契約）」で次々にオーナーを見つけて新築物件として販売していました。
「シェアハウス」のため、満室であれば１棟あたりの収益性も高く、かつサブリースによる保証もついているとあり、数々の不動産投資を目指す方に魅力的な物件に見えました。
そのため高額所得の方をはじめ多くの契約が発生したようです。
しかしながら運営の実態としては「サブリース」で保証はするものの、実態の入居率は半分以下で賃貸経営としては赤字でした。
それでもなぜこの運営会社が事業を持続できていたかというと、賃料のマイナス分を新規物件を次々と建設し、建物自体を高額な建築費用でオーナーに売るのです。
実際の建築費用は抑えてその差額で多額の収益を生んでいたようなのです。
通常このような形の形態には金融機関も融資は行わないのですが、この運営会社とタッグを組んで次々と融資を行ったのが「スルガ銀行」でした。
しかしながらこのような形態がそう長く続くわけもく、最終的に運営会社は破綻することになります。
またこれにより「スルガ銀行」の不正融資についても明るみに出ることになります。
この事件が勃発した結果、銀行の融資情勢が大きく変わることになります。
具体的な内容については「かぼちゃの馬車」で検索すれば色々出てきますので確認してみてください。
かぼちゃの馬車事件により融資が冷え込む
この事件をきっかけに金融庁からのメス入り、各金融機関への監査が厳しくなります。
これにより普通の物件を購入するには頭金が「２割～３割」必要になるという金融機関が多くなりました。
私の購入した2,300万の物件の場合、フルローンで入手できたので仲介手数料やその他諸経費でだいたい200万ぐらいの現金で購入できました。
しかし頭金が仮に「３割」必要になるとすると頭金だけで690万。
仲介手数料やその他諸経費を合わせると約900万近く手持ち資金が必要になることになります。
借入先の公庫にも情勢を聞いてみました。
現状は頭金「2割」かつ融資年数は築古であれば長くても10年が限界とのことでした。
1棟目の20年フルローンがいかに良い条件だったかと身にしみます。
さらなる追い打ち！会社に問題発生
不幸はまだまだ続きます。
私が勤めている会社で世間を揺るがす大きな問題が発生することになります。
まだ現在も勤めているので詳細は割愛しますが、管理職だった私は事件発生から1ヶ月は会社近くで寝泊まりする日々が続きます。
そしてこの事件が大枠で収束するまで1年以上かかることになります。
私はこの間はあまり不動産のことに時間を割くことができなくなってしまいます。
これも次の物件を購入するためのブレーキとなってしまう要因となりました。
そんな情勢の中でしたが、同じ時期に問題が発生していました。
新しく購入した物件について購入して2ヶ月で退去が発生してしまいます。
こんなに短期で退去が発生するということに私はかなり動揺します。
ここから初めての私の客付けがはじまるのでした。
つづく。
