こんにちは。かつおです。
今日はいよいよ一棟アパートを入手した時の事を書きたいと思います。
ここまで長かった！ありがとうみなさん！
無事融資の目処が立ち売買契約へ
公庫からかなり好条件で融資承認を得られたため、いよいよ物件の契約に進みます。
通常、売買契約時には売主と買主が同席して行うのが通常なのですが、今回売却する投資家さんが遠方にいらっしゃると言うことで、不動産業者と私のみで契約をすすめることになりました。
「持ち回り契約」と言うそうです。
手付金の100万円を銀行からおろして、不動産業者に向かいます。
しかし、現金100万円をおろして持ち歩くとほんとにドキドキしますね。
別に誰が見てるというわけでもないのですが、意味もなく後ろ振り返ったりキョロキョロしたりして逆に挙動不審だったと思います。
そして、不動産業者で営業のワタナベさんとその上司の方より「売買契約書」と「重要事項説明書」の確認を行います。
不明点は分からないながらも質問して手付金を渡しました。
売主さん不在のため、不動産業者との受領書取り交わしです。
あとは決済日を迎えるのみ
当初の予定では決済日は10月末に行われ、11月から家賃が入る予定でした。
しかし、売主さん側でどうやら複数の物件を共同担保にしている関係上、抵当権抹消手続きに時間が掛かっており、決済は11月になるとのことでした。
まあ、そういう事もあるのかなと思い、しょうがないですよね。承知しました。としました。
しかし、11月になると、抵当権の抹消手続きが売主さんが旅行に行っている関係でまだ進んでないと連絡がありました。
そのため12月にしてほしいとのことでした。
そんなことある？と思いながらも、私もはじめての取引ということもあり、渋々しょうがないですよね。
と回答しました。
取得していた融資関連で当日必要だという印鑑証明などの書面も取り直しです。
しかし「旅行」ですか・・・。
さぞ稼いでいる投資家さんなんだと思いますが、相手のあることなのでもう少し配慮してほしいと思いました。
自分は絶対にこんな事はしないように気をつけようと誓いました。
何度も決済日が延期された結果・・・
そうこうして待っていたところ、12月の頭でしょうか。
またワタナベさんから連絡がありました。
12月中の抵当権抹消はなんとか間に合うのですが、公庫が抵当権抹消確認してからでないと融資ができないので、「金消契約」が12月中旬でしかできない。
そうなると、12月末ですと、売主さんのスケジュール都合がつかず、年明け14日での引き渡しでどうかとのことでした。
さすがの私も、さすがにこれはないな。と思いました。
妻にも騙されてないよね？と念を押されます。
私の立場もありません。
急ぎワタナベさんにメールで以下の内容を伝えました。
・いずれも先方都合で私に非はない
・妻からも詐欺にあったのではないかと心配されている
・本来11月から稼働していれば家賃収入は3ヶ月ですでに単月25万×3で、75万は入っていたはず
・これは私の損害である
・その分仲介手数料なり物件価格なりで調整するのが筋ではないか
・また、私が待っている間にも新たに魅力的な物件が出てきている
・もし年内での引き渡しが確約できないのであれば、売主都合での契約破棄とはできないか
こんな内容をまあまあ長文で送信しました。
あまり細かいことを指摘していても受けている側としてはだんだん嫌になってきてしまい、逆に連絡したくないと思われてしまうと思います。
しかし、今回の件は私が一方的に我慢するのは筋が通らないなと思い、一本だけ厳し目のメールを送信しました。
たまにはこういった押し引きも必要なんじゃないかなと思います。（特に自分が不利益を被っている場合）
そうすると、ワタナベさんも何とかしなければと思って頂いたのでしょう。
かなり頑張った提案がくるのでした。
不動産業者からの提案
しばらく待つと、営業のワタナベさんからこんな提案がありました。
- 2150万（物件購入不足額）を私に不動産仲介業者から一時的に貸付
- 年末に売主と日程調整して先に物件の所有権移転（と同時に抵当権抹消手続きの実施）
- その後公庫と金消手続き
- 後日公庫からの融資で不動産仲介業者に返済
つまり、今回ワタナベさんが営業の会社にて一時的に私に買付金額を貸し付けて頂き先に購入し、所有権が移ってから融資を引き返済するという流れです。
え、ここまでする必要はなかったけど・・・。
会社から物件購入額を買主に貸すとか、こんな事あるんですね。
確かに購入するタイミングが早くなったのは良かったですが、個人的には値引路線の調整がありがたかったです。
でも、おそらくは社内調整も大変だったと思うのでこの方向で良しとすることにしました。
やはり指値もそうですが、もっと強気に交渉すればよかったです。
多くの投資家さんの１棟目の話を聞くと、失敗だったと聞くことが多いです。
やはり誰しも最初はそうなんだろうなと思います。まだ２棟しか買ってない私では説得力がありませんが・・・。
公庫から再三の確認
同時に、公庫との調整もすすめていました。
段取りについて説明します。
しかし担当者は何度も念を押してきます。
「段取りは分かりましたが、今の物件の状態では融資できませんので、本当にご注意ください。」
そうですよね。承知しております。
私もこんな取引は正直不安でいっぱいです！
でも、ここまで頑張って調整してきました。
正解なのか不正解なのかとっても心配ですが、とにかく前に突き進むしかないと思いました。
営業のワタナベさんにも私から再三念を押しました。
任せてください！とのことでした。
そして念願の一棟アパートを入手
ここから先は、営業のワタナベさんの尽力もあり、非常にスムーズでした。
年末に不動産会社に借りたお金で所有権移転の手続きを終えました。
ついに、ついに、念願の１棟目のアパートを入手できました！
「まずは、アパート一棟買いなさい」を読んで、アパート一棟買うことができたのです。
１年前には自分がアパートオーナーになるなんて想像もしていませんでした。
所有権移転手続き後、無事公庫からも融資承認を頂き、不動産会社にもお金を返しました。
以下、今回の物件のスペックを改めて大公開です。
これから物件購入する方に少しでも参考になればと思います。（融資はあまり参考にならないかもしれません）
・1988年築木造１K6部屋最寄駅10分（擁壁の上の物件のため資産価値低め）
・満室家賃収入24万2千円/現行家賃収入24万2千円（購入直後の成績。ここから少しずつ下がっていきます。）
・公庫満額2300万融資（1300万1.5％/1000万0.7％）20年（公庫でこの融資条件はかなり優秀とあらゆる有識者は口を揃えておっしゃってくれます）
・毎月返済額10万7千円（二部屋空室が出ても利益は出る計算。融資が低金利であるおかげです。）
・表面利回り12.6％（船橋市内であればまずまずの金利かと思います）
・表面キャッシュフロー13万5千円（実績ベースで見ると平均して8万～10万ぐらいでしょうか。一応プラスです。）
・路線価ベースでの土地値1200万（購入価格の半額以下の資産価値。ここは当時全く意識出来ていませんでした。）
一部屋平均4万円ですので、2部屋空室までは耐えられる計算です。
ここから先の「不動産投資の記録」シリーズでも追記していきますが、この物件は私に本当に多くの学びを与えてくれました。
やはり不動産投資を目指す方はなんでもいいのでまずは一棟なるべく早く物件を入手して実際に経験してみることをオススメします。
私は最初に勉強をはじめてから2年近く購入までに時間がかかっていますが、それまでに学習した机上の知識は実践することによる経験を上回ることはありません。
数々の書籍にノウハウは出ていますが、そのノウハウは著者の方だからこそ出来た実績だったりします。
なので、数々のインプットを自分流にアウトプットしなおして定着させていく必要があるのだと思います。
さて、ここから順調に次の物件を買い増していこうと思っていたのですが・・・
様々な事件があり、5年間次の物件購入まで停滞することになります。
私の意思の弱さが次々と露呈されてしまいます。
つづく。
